Proprio per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, il Legislatore, con il D. Lgs. n. 122/2005, ha dettato alcune disposizioni la cui ratio è evitare la perdita di quanto versato a titolo di acconto del prezzo della compravendita, nel caso di crisi del costruttore-venditore.
In particolare, l'art. 3 del citato decreto prevede l'obbligo per il venditore di consegnare all'acquirente una fideiussione per un importo pari al corrispettivo ricevuto da quest'ultimo.
Quando si può escutere la fideiussione?
La fideiussione si può escutere in caso di crisi del costruttore, che si verifica nelle seguenti ipotesi, elencate nell'art. 3 comma 2 del D. Lgs. n. 122/2005:
a) trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto (da verificarsi presso la conservatoria dei registri immobiliare presso l'Agenzia del Territorio);
b) pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa (che si applica, tra l'altro, anche alle cooperative)
c) presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
d) pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.
L'escussione può essere richiesta a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.
Come si escute la fideiussione?
La richiesta di escussione deve essere avanzata tramite l'invio al domicilio del fideiussore (banca/impresa di assicurazioni) di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, alla quale deve essere allegata documentazione (anche in copia fotostatica) idonea ad attestare il pagamento delle somme di cui si chiede la restituzione.
Nel caso di pignoramento (lett. a) l'acquirente, prima o contestualmente alla richiesta di escussione, dovrà comunicare al costruttore che intende recedere dal contratto.
Come avviene il pagamento?
Il fideiussore dovrà procedere al pagamento delle somme garantite entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta.
Il fideiussore può opporre eccezioni all'acquirente?
Il contratto di garanzia, secondo quanto previsto dall'art. 3 del D. Lgs. n. 122/2005, deve prevedere che il fideiussore (solitamente una banca o un'impresa di assicurazioni) rinunci al beneficio della presentiva escussione, cioè debba pagare immediatamente la somma richiesta dall'acquirente-beneficiario, senza che quest'ultimo debba prima agire contro il costruttore. Inoltre il garante non può opporre eccezioni inerenti al rapporto garantito, inclusa quella del mancato pagamento del premio.
Gli organi delle procedure concorsuali (es. il curatore) possono opporsi all'escussione?
Nel caso in cui l'escussione sia conseguenza di uno degli stati di crisi indicati alle lettere b), c) e d), a prevalere è chi, fra l'acquirente e l'organo della procedura concorsuale, si attivi per primo. Infatti, se l'organo della procedura comunica all'acquirente la propria intenzione di proseguire nel rapporto contrattuale, prima che l'acquirente abbia inviato la richiesta di escussione al domicilio del fideiussore, quest'ultimo non potrà più chiedere il pagamento al garante.
Cosa succede al contratto preliminare una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione?
Una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione ed ha, quindi, ottenuto il rimborso di quanto versato al venditore-costruttore il contratto è sciolto e privo di effetti.
