Demolizione e ricostruzione in pendenza di procedimento di condono

In una recentissima sentenza del TAR Puglia (la n. 2004 del 28.11.2012), la giurisprudenza si pronuncia su una fattispecie interessante: un Comune annulla la richiesta di condono presentata da un proprietario in quanto la ricorrente avrebbe demolito e poi ricostruito ex novo l’immobile da condonare con variazione della superficie e del volume. Secondo la tesi della deducente, invece, era stato sostituito il solaio, erano stati rinforzati i muri perimetrali e demoliti i tramezzi interni, mediante opere tutte riconducibili alla manutenzione straordinaria.

Il TAR, nella sentenza indicata, chiarisce che in pendenza di procedimento di condono, gli unici interventi edilizi consentiti sul manufatto sono quelli diretti a garantirne l'integrità e la conservazione del medesimo. Pertanto,tali interventi di regola non possono spingersi sino alla demolizione e ricostruzione (né totale né parziale), salvo che essi risultino in qualche modo indispensabili ma, in tal caso, l'interessato dovrà necessariamente interloquire preventivamente con l'amministrazione al fine di consentire a quest'ultima di stabilire quali siano i caratteri e le esatte dimensioni del manufatto abusivo al fine di verificarne la condonabilità e di accertare che la successiva ricostruzione sia effettivamente fedele al manufatto abusivo preesistente (T.A.R. Napoli, Sez. VI, 2 maggio 2012, n. 2000, T.A.R. Liguria, Sez. I, 17 febbraio 2010, n. 603). 

Il Consiglio di Stato si era pronunciato in una fattispecie analoga statuendo che: quando la demolizione e la successiva ricostruzione di un manufatto non danno luogo alla fedele riedificazione del precedente manufatto per sagoma, superficie e volume, non si è in presenza di ristrutturazione edilizia, bensì di nuova costruzione, per cui è necessario il rilascio di apposito titolo edilizio. In tal caso è legittima l’archiviazione della domanda di condono relativa al primo fabbricato, essendo effettivamente venuta meno la stessa opera per cui si riferiva la richiesta (Consiglio Stato, Sez. IV, 24 dicembre 2008, n. 6550).

Secondo una precedente sentenza dello stesso T.A.R., la demolizione e ricostruzione in pendenza di condono sarebbero, invece, possibili, ove non si proceda ad alcuna variazione di sagoma, superficie e volume, rispetto all'edificio preesistente (TAR Puglia, Bari, Sez. II, 7 aprile 2003 n. 1630).

Crisi del costruttore ed escussione della fideiussione

Mala tempora currunt per i costruttori. La crisi del settore è gravissima e ogni giorno aumenta il numero delle società costruttrici in stato di insolvenza. Tale situazione comporta inevitabilmente gravi danni anche per gli acquirenti degli immobili, in particolare di quelli in corso di costruzione.

Proprio per tutelare gli acquirenti di immobili da costruire, il Legislatore, con il D. Lgs. n. 122/2005, ha dettato alcune disposizioni la cui ratio è evitare la perdita di quanto versato a titolo di acconto del prezzo della compravendita, nel caso di crisi del costruttore-venditore. 

In particolare, l'art. 3 del citato decreto prevede l'obbligo per il venditore di consegnare all'acquirente una fideiussione per un importo pari al corrispettivo ricevuto da quest'ultimo. 

Quando si può escutere la fideiussione?

La fideiussione si può escutere in caso di crisi del costruttore, che si verifica nelle seguenti ipotesi, elencate nell'art. 3 comma 2 del D. Lgs. n. 122/2005:

a) trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto (da verificarsi presso la conservatoria dei registri immobiliare presso l'Agenzia del Territorio);

b) pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa (che si applica, tra l'altro, anche alle cooperative)

c) presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;

d) pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l'amministrazione straordinaria.

L'escussione può essere richiesta a partire dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi.

Come si escute la fideiussione?

La richiesta di escussione deve essere avanzata tramite l'invio al domicilio del fideiussore (banca/impresa di assicurazioni) di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, alla quale deve essere allegata documentazione (anche in copia fotostatica) idonea ad attestare il pagamento delle somme di cui si chiede la restituzione.

Nel caso di pignoramento (lett. a) l'acquirente, prima o contestualmente alla richiesta di escussione, dovrà comunicare al costruttore che intende recedere dal contratto.

Come avviene il pagamento?

Il fideiussore dovrà procedere al pagamento delle somme garantite entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta.

Il fideiussore può opporre eccezioni all'acquirente?

Il contratto di garanzia, secondo quanto previsto dall'art. 3 del D. Lgs. n. 122/2005, deve prevedere che il fideiussore (solitamente una banca o un'impresa di assicurazioni) rinunci al beneficio della presentiva escussione, cioè debba pagare immediatamente la somma richiesta dall'acquirente-beneficiario, senza che quest'ultimo debba prima agire contro il costruttore. Inoltre il garante non può opporre eccezioni inerenti al rapporto garantito, inclusa quella del mancato pagamento del premio.

Gli organi delle procedure concorsuali (es. il curatore) possono opporsi all'escussione?

Nel caso in cui l'escussione sia conseguenza di uno degli stati di crisi indicati alle lettere b), c) e d), a prevalere è chi, fra l'acquirente e l'organo della procedura concorsuale, si attivi per primo. Infatti, se l'organo della procedura comunica all'acquirente la propria intenzione di proseguire nel rapporto contrattuale, prima che l'acquirente abbia inviato la richiesta di escussione al domicilio del fideiussore, quest'ultimo non potrà più chiedere il pagamento al garante.

Cosa succede al contratto preliminare una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione?

Una volta che l'acquirente ha escusso la fideiussione ed ha, quindi, ottenuto il rimborso di quanto versato al venditore-costruttore il contratto è sciolto e privo di effetti.

Lottizzazione abusiva in presenza di divisione ereditaria: le indicazioni del Consiglio di Stato

L'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, che disciplina la fattispecie della lottizzazione abusiva, stabilisce al comma 10 che le disposizioni contenute nella norma, non si applicano "alle divisioni ereditare, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù".

Quando, tuttavia, la divisione ereditaria può integrare l'illecito di lottizzazione abusiva? 

Lo chiarisce il Consiglio di Stato nella recente sentenza del 18.09.2012 n. 4947.

I fatti. 

Cinque eredi procedono al frazionamento di un'unica particella della superficie originaria di mq. 10.800 in 7 lotti, di superficie inferiore al minimo consentito dalle N.T.A. di P.R.G. per la zona di destinazione. 

Il Comune di Roma, con proprio provvedimento, ingiunge la sospensione della lottizzazione abusiva, l'interruzione delle opere, il divieto di disporre per atto fra vivi delle aree, l'acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale con immissione in possesso e la demolizione d'ufficio con trascrizione nei pubblici registri immobiliari.

Gli eredi presentano ricorso contro il provvedimento del Comune di Roma avanti al T.A.R.del Lazio, che con la sentenza n. 05507/2007 lo respinge. I soccombenti decidono di appellare la sentenza.

Il Consiglio di Stato preliminarmente chiarisce che l'accertamento della fattispecie relativa alla c.d. lottizzazione negoziale (che può configurarsi anche nei casi previsti dal comma 10 dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001) implica la verifica degli elementi indicati dall'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, dai quali è possibile desumere chiaramente la destinazione a scopo edificatorio degli atti posti in essere dalle parti. In tali ambiti, se dall'attività negoziale emerge chiaramente tale scopo, non è necessario verificare la contemporanea esistenza di tutti gli indici rilevatori indicati dall'art. 30.

Il Consiglio di Stato dichiara, quindi, infondato l'appello promosso dagli eredi, ritenendo sussistente la lottizzazione abusiva, in quanto, la situazione esaminata appare del tutto "inidonea ad evidenziare un semplice frazionamento a fine ereditari", essendo invece indice di "un'inequivoca volontà dei ricorrenti di destinare l'area agricola ad edificazione e di lucrare sui due lotti in esubero". 

Quest'ultimo elemento (la presenza di un numero di lotti superiore a quello degli eredi) è stato considerato dal Consiglio di Stato come un elemento chiave per ritenere integrata la fattispecie di lottizzazione abusiva.

Gli ulteriori elementi che hanno indotto il Consiglio a confermare la presenza della lottizzazione abusiva sono:

- la presenza di opere di urbanizzazione;

- la dimensione dei lotti, inferiore al minimo richiesto dalle N.T.A. di P.R.G. per la zona di destinazione;

- il frazionamento di un'area agricola, posta in una zona soggetta a vincolo paesaggistico.

Occorre, infine, tenere in considerazione che il Consiglio ha ritenuto irrilevante la notizia di archiviazione del procedimento penale a carico degli appellanti, in base al principio della separazione fra i processi.